Nas operações de venda de imóveis, a legislação concede um redutor social de 50% sobre as alíquotas do IBS e da CBS. Já nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de longo prazo, o redutor é de 70%, reconhecendo a relevância econômica e social da habitação. Entretanto, as locações residenciais por período inferior a 90 dias ininterruptos — modalidade em que se enquadra grande parte das operações realizadas por plataformas de hospedagem, como o Airbnb — recebem tratamento semelhante ao da hotelaria, contando com redutor de apenas 40%, o que tende a resultar em uma tributação mais elevada.

Outro ponto importante é que esses redutores não eliminam a tributação, apenas reduzem a base de incidência do IBS e da CBS. Antes da reforma, nas operações realizadas por pessoas físicas, a tributação normalmente se concentrava no Imposto de Renda incidente sobre o ganho de capital na venda de imóveis ou sobre os rendimentos de aluguel. Com o novo modelo, além do Imposto de Renda, poderá haver também a incidência do IBS e da CBS nas hipóteses previstas em lei, ampliando o impacto tributário para diversos investidores e proprietários.

A legislação também definiu critérios para que pessoas físicas sejam consideradas contribuintes do IBS e da CBS nas locações. Em regra, isso ocorrerá quando houver, simultaneamente, receita anual superior a R$ 240 mil e mais de três imóveis locados, preservando os pequenos proprietários e direcionando a tributação para operações de maior porte econômico.

Para incorporadoras e construtoras, outra mudança relevante está na apuração dos tributos. O IBS e a CBS passam a ser recolhidos conforme o recebimento dos valores das vendas, exigindo controles financeiros mais rigorosos, acompanhamento permanente do fluxo de caixa e correta emissão dos documentos fiscais. A gestão tributária passa a ter papel ainda mais estratégico no sucesso dos empreendimentos.

Além da nova tributação, a Reforma fortalece os mecanismos de fiscalização por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). O CIB estabelece uma identificação única para cada imóvel e permite maior integração entre informações de cartórios, Receita Federal, municípios e outros órgãos públicos. Na prática, essa estrutura amplia a capacidade de cruzamento de dados pela administração tributária, reduz inconsistências cadastrais e reforça a necessidade de que todas as operações imobiliárias sejam corretamente registradas e declaradas.

Diante desse cenário, o planejamento tributário deixa de ser apenas uma oportunidade de economia fiscal para se tornar uma ferramenta indispensável de gestão. A revisão da estrutura patrimonial, a avaliação da utilização de pessoas físicas ou jurídicas, a análise de holdings imobiliárias e o correto enquadramento das operações poderão fazer diferença significativa na carga tributária e na segurança jurídica dos investimentos.

A Reforma Tributária representa um novo marco para o setor imobiliário. Quem compreender as mudanças, organizar seus processos e estruturar adequadamente seu patrimônio estará mais preparado para reduzir riscos, aproveitar os benefícios previstos na legislação e preservar a rentabilidade de seus negócios.

*Sócio e diretor da Methodus Contabilidade