Por Diogo Ramos*
A Lei nº 13.032, de 14 de junho de 2006, de Pernambuco, estabelece a obrigatoriedade de vistorias periciais e manutenções periódicas em edifícios de apartamentos e salas comerciais no estado. Seu objetivo é complementar o sistema de alerta e defesa civil, garantindo a segurança e a integridade das edificações, sejam elas públicas ou privadas.
De acordo com a lei, é direito dos proprietários e possuidores das unidades autônomas verificar periodicamente as condições físicas da edificação, especialmente no que se refere à conservação da estrutura, instalações diversas, sistemas mecânicos e componentes das fachadas. Eles podem exigir dos responsáveis pela administração do condomínio a realização de vistorias técnicas para atestar a solidez, segurança e funcionalidade do prédio.
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As vistorias devem ser realizadas por profissionais ou empresas habilitadas e registradas no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Pernambuco (CREA-PE) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Pernambuco (CAU/PE), conforme for o caso, seguindo as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para operação, uso e manutenção das edificações. Os prazos para a realização das vistorias variam conforme a idade da edificação: para edificações com até 20 anos, as vistorias devem ocorrer a cada quatro anos; para aquelas com mais de 20 anos, a cada três anos; e, no caso de edificações públicas, pontes, viadutos, comerciais, industriais e tombadas por lei, a vistoria também deve ser realizada a cada três anos.
Apesar da importância da lei, sua implementação enfrenta desafios significativos, sobretudo devido à falta de regulamentação por parte dos municípios. Muitas prefeituras não possuem normativas próprias que detalhem a fiscalização e a aplicação de sanções em casos de descumprimento, o que compromete a efetividade da legislação. A ausência de uma fiscalização rigorosa permite que muitos edifícios deixem de realizar as vistorias obrigatórias, aumentando os riscos de desabamentos, problemas estruturais e acidentes envolvendo fachadas, marquises e instalações elétricas precárias.
Além disso, há uma grande resistência por parte de alguns condomínios e proprietários em cumprir a legislação, seja por desconhecimento, custos associados às vistorias ou falta de pressão, fiscalização e punição do poder público. O alto custo das inspeções técnicas, somado à falta de incentivos governamentais para a realização das manutenções, torna-se um fator que dificulta ainda mais a adesão. Em muitos casos, apenas após tragédias e colapsos estruturais é que as autoridades tomam providências, evidenciando um caráter reativo, e não preventivo, na gestão da segurança predial.
A lei foi regulamentada pelo Decreto nº 33.747, de 6 de agosto de 2009, que detalha os procedimentos para a realização das vistorias e manutenções periódicas. Em 2022, a Lei nº 17.882 alterou a Lei nº 13.032/2006, estabelecendo os atuais prazos para a realização de vistorias em edificações com até 20 anos de construção e permitindo o acesso a cópias do laudo pericial e da apólice de seguro pelos proprietários ou possuidores das unidades autônomas do imóvel.
No entanto, mesmo com a atualização legislativa, a falta de integração entre os órgãos fiscalizadores, a ausência de um banco de dados atualizado sobre a situação das edificações e a carência de ações educativas dificultam a aplicação efetiva da norma. O resultado é um grande número de prédios envelhecidos, com manutenção deficiente e em risco de colapso, especialmente em cidades como Recife, onde há um grande volume de edifícios antigos e de baixa manutenção, como a própria história tem cuidadosamente relatado.
A atividade pericial desempenha um papel essencial na aplicação da Lei nº 13.032/2006, garantindo que as inspeções prediais sejam conduzidas com rigor técnico e embasamento normativo. Engenheiros e arquitetos especializados são responsáveis por identificar patologias estruturais, falhas em instalações elétricas e hidráulicas, além de outros fatores que possam comprometer a segurança das edificações. A obrigatoriedade dessas vistorias, respaldada pela lei, fortalece a cultura da manutenção preventiva e reduz a incidência de acidentes decorrentes da deterioração dos edifícios. Além disso, os laudos técnicos resultantes dessas inspeções servem como instrumentos fundamentais para nortear intervenções corretivas e subsidiar tomadas de decisão tanto pelos administradores dos imóveis quanto pelos órgãos fiscalizadores, assegurando a integridade dos prédios e a segurança de seus ocupantes.
A implementação eficaz dessa lei exige um esforço conjunto entre o governo estadual, os municípios, os órgãos reguladores, entidades de classe e a sociedade. Medidas como campanhas de conscientização, subsídios para a realização das vistorias e penalidades mais rígidas para o descumprimento da legislação podem ajudar a reduzir os riscos, evitar tragédias e salvar vidas. Enquanto isso não acontece, a segurança de milhares de moradores e usuários dessas edificações continua em risco, evidenciando a necessidade de um compromisso mais sólido com a manutenção predial preventiva no estado de Pernambuco.
*Presidente da Comissão de Perícias Forenses da OAB/PE, Mestre e Doutorando em Perícias Forenses pela UPE
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